È possibile usufruire del Sismabonus anche in caso di demolizione e ricostruzione di edifici con la stessa volumetria di quelli preesistenti, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. Questo è il principale chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, contenuto nella Risoluzione n. 34/E del 27 Aprile 2018, in risposta ad una delle principali questioni sorte sulla detrazione delle spese sostenute per interventi di messa in sicurezza sismica degli immobili situati in zone ad alto, medio e basso rischio sismico (zone 1, 2, 3), in caso di demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti.
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Sismabonus: informazioni generali
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Sismabonus, novità 2018: Sismabonus+Ecobonus ed estensione ambiti di applicazione
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Sismabonus, novità 2018: applicazione alla demolizione/ricostruzione “fuori sagoma”
1. Sismabonus: informazioni generali
Il Sismabonus 2017 (vedi Newsletter POROTON® n. 109 – Giugno 2017), introdotto dalla Legge di Bilancio 2017 (Legge 11 dicembre 2016, n. 232), è una misura intrapresa per riconoscere incentivi e sgravi fiscali finalizzati ad interventi certificati di miglioramento sismico di abitazioni (non solo prima), immobili ad uso commerciale (quindi adibiti ad attività produttiva) ed aree condivise di condomini, ricadenti in zone sismiche 1, 2 e 3.
Zone sismiche Italia
Elenco aggiornato delle zone sismiche e della classificazione sismica per i tutti i comuni d’Italia.
La detrazione si applica agli interventi realizzati dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, su una soglia massima di 96mila euro per unità immobiliare e viene ripartita in cinque quote annuali di pari importo. La detrazione prevede due scaglioni a seconda che gli interventi comportino una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi, ed è pari rispettivamente al 70% - 80% nel caso di edifici residenziali o produttivi e al 75% - 85% quando i lavori sono realizzati in edifici condominiali. In quest’ultimo caso, le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio (fig. 1). Per completezza si ricorda che l’assegnazione di una Classe di Rischio alla costruzione e la successiva valutazione di miglioramento di 1 o 2 Classi di Rischio, seguono procedure definite nell’allegato A del D.M. 7 Marzo 2017, n. 65. Le Classi di Rischio dell’edificio sono 8 (A+, A, B, C, D, E, F, G) con rischio crescente dalla lettera A+ alla lettera G.
Inoltre continua a permanere un’ulteriore agevolazione fiscale correlata al Sismabonus, che si riferisce all’acquisto di immobili ricadenti in zona sismica 1, demoliti e ricostruiti con criteri antisismici, con anche la possibilità di ampliamento in base ai regolamenti locali (Piano Casa). In questi casi è infatti possibile applicare una detrazione (75% o 85%) al prezzo di vendita sul tetto di spesa incentivabile di 96mila euro per unità immobiliare (fig. 2).
Inoltre, secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella R.M. n. 147/E del 29 Novembre 2017, anche il Sismabonus gode del principio secondo il quale “l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati”. Tale principio, riconosciuto dall’Agenzia nella C.M. 57/E/1998 nell’ambito delle detrazioni per il recupero edilizio, consentiva di far rientrare tra le spese che possono beneficiare della detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati in dipendenza ed a completamento dell’intervento principale. Lo stesso orientamento è stato confermato anche con riferimento al Sismabonus: anche la detrazione prevista per gli interventi antisismici può, quindi, essere applicata alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell’opera stessa.
Il Sismabonus gode, infine, della piena cumulabilità con l’Ecobonus, nell’ipotesi in cui sul medesimo edificio siano effettuati interventi antisismici, di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica. Il limite di spesa agevolabile, attualmente pari a 96mila euro, è unico in quanto riferito all’immobile e include tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia e di messa in sicurezza staticaprevisti dall’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Tale limite, non comprende, tuttavia, gli interventi di riqualificazione energetica, per i quali si individua un limite di spesa autonomo, oltre che variabile in funzione della tipologia di intervento effettuato.
In sostanza il limite di spesa unico, pari a 96mila euro per immobile, è da considerarsi congiuntamente alle eventuali altre spese di recupero edilizio, ma è cumulabile con il limite autonomo previsto per le opere di riqualificazione energetica.
2. Sismabonus, novità 2018: Sismabonus+Ecobonus ed ampiamento ambiti di applicazione
In aggiunta a quanto sopra esposto, da gennaio 2018, così come previsto dalla Legge di Bilancio 2018 (Legge 27 dicembre 2017, n. 205), è stato introdotto un nuovo tipo di incentivo, che fonde Sismabonus ed Ecobonus per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominialiricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismicoed alla riqualificazione energetica. Tali interventi possono beneficiare di una detrazione nella misura dell’80 - 85%, rispettivamente in caso di riduzione di una o due classi di rischio, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo e da applicare ad un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio (136 mila euro è la somma del tetto di 96mila euro per unità immobiliare, previsto dal Sismabonus, e di quello di 40mila euro per unità immobiliare fissato per l’Ecobonus) (tab. 1).
La platea dei beneficiari di queste nuove opportunità è stata inoltre ampliata anche agli Istituti di Edilizia Popolare.
Con le integrazioni introdotte dal 2018, diventa maggiormente conveniente intervenire su edifici condominiali operando congiuntamente interventi di miglioramento sismico e di riqualificazione energetica, potendo in tal modo beneficiare di maggiori percentuali di detrazione anche per le opere di riqualificazione energetica.
Considerando anche quanto di seguito riportato con riferimento ai più recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, all’atto pratico l’applicazione congiunta di Sismabonus+Ecobonus diventa estremamente interessante e concretamente praticabile laddove si possa prevedere un intervento di demolizione e ricostruzione, purché equiparabile alla ristrutturazione, dell’intero edificio.
3. Sismabonus, novità 2018: applicazione alla demolizione/ricostruzione “fuori sagoma”
Una novità di rilievo è rappresentata dalla Risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018, con la quale l’Agenzia delle Entrate chiarisce una delle principali questioni sorte sull’applicabilità della detrazione IRPEF/IRES delle spese sostenute per interventi di messa in sicurezza statica di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttiva, situati in zona sismica, con riferimento ad interventi di demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti. Avvalorando l’orientamento già espresso dal Consorzio POROTON® Italia (vedi Newsletter POROTON® n. 109 – Giugno 2017 e Newsletter POROTON® n. 84 – Ottobre 2013), l’Agenzia spiega che è possibile usufruire del Sismabonus anche in caso di demolizione di un fabbricato, seguita dalla sua ricostruzione con la stessa volumetria, anche senza la necessità di rispettare la stessa sagoma preesistente.
Al riguardo, infatti, l’Agenzia delle Entrate richiama il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, n. 27/2018, con il quale si è precisato che tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia“ (di cui all’art. 3, comma 1, lett.d, del D.P.R. n. 380/2001-Testo Unico dell’Edilizia) rientrano anche quelli di demolizione e ricostruzione “fuori sagoma” mantenendo la stessa volumetria dell’edificio preesistente, e rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili sottoposti a vincolo di cui al D.Lgs. n.42 del 2004, in tal caso però rispettando la sagoma dell’edificio preesistente.
Proprio sulla base di tale parere, l’Agenzia chiarisce definitivamente che è possibile applicare la detrazione del Sismabonus anche ad interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di immobili esistenti. In sostanza, si potrà beneficiare della suddetta agevolazione fiscale anche in caso di demolizione e ricostruzione anche senza il rispetto della sagoma originaria (intesa come conformazione planovolumetrica della costruzione e del suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale), in quanto interventi di questo tipo ricadono nell’ambito della ristrutturazione edilizia, salvo si tratti di interventi:
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su immobili soggetti a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004, per i quali la demolizione e ricostruzione “fuori sagoma” sarà considerata sempre nuova costruzione;
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su immobili ricadenti nei centri storici per i quali non è consentito eseguire l’intervento di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma.
Infine, con riferimento allo specifico quesito sottoposto alla sua attenzione, l’Agenzia specifica che il Sismabonus si applica anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già danneggiati dal sisma e accatastati nella categoria F/2 (unità collabenti, cioè prive di rendita catastale), purché risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.
Oltre a ciò, viene precisata anche la modalità di ripartizione delle spese tra comproprietari, confermando che, a prescindere dalla quota di proprietà, ciascuno ha diritto alla detrazione in funzione della spesa effettivamente sostenuta.
La Risoluzione conclude affermando che agli interventi di demolizione e fedele ricostruzione si applica l’IVA agevolata del 10% prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia, a condizione che le opere siano qualificate come tali dalla relativa documentazione amministrativa.
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